「“迁”程似锦」迁西实践：产业升级“加速跑” 城市更新“换新颜”

“取消每月的抽(chōu)粪。”

位于上海市长宁区的(de)安阳小区，始建(shǐjiàn)于上世纪80年代中后期，即将迎来(yínglái)一次精品化改造。小区居民提出了51条关于改造的诉求，其中“抽粪”问题被特别强调。

安阳小区由12栋住宅组成，呈(chéng)“L”型排布，包括一梯8户和一梯6户，小区西侧(xīcè)、北侧和东侧一墙之隔的分别是德(dé)必易园、科研单位和高层住宅楼。

5月27日，居民(jūmín)张老先生在小区(xiǎoqū)现场告诉《每日经济新闻(xīnwén)》记者：“1988年，我通过住房调剂来到了安阳小区（‘房屋调剂’是上海特定历史时期的产物，职工可以根据工作单位(dānwèi)所在地相互置换房屋），刚搬来时环境甚至不如现在。听说小区即将(jíjiāng)改造成为(chéngwéi)‘精品小区’，我们居民也希望能够实现这个目标，这样大家才能有满满的幸福感。”

“我们是典型的(de)(de)老旧小区，您可以看到，这里并没有扩面（扩大居住面积）的条件。”在(zài)实地考察中，管理安阳小区的华阳物业裘经理告诉记者，在这样的条件下进行改造，确实是一项挑战，可谓是“螺蛳壳里(kélǐ)做道场”。

安阳小区建筑(jiànzhù)外立面 图片来源：每经记者 包晶晶 摄

改造之初就(jiù)面临一堆难题

万事开头难，安阳小区的改造更是如此(gèngshìrúcǐ)。

小区业委会的构成比较复杂(bǐjiàofùzá)，物业服务亦是如此(rúcǐ)。据华阳(huáyáng)物业透露，由于历史遗留问题，安阳小区长期以来由华阳物业和都(dōu)佳物业共同管理。具体来说，7号楼(hàolóu)和9号楼由都佳物业负责，而其余的10栋楼则由华阳物业管理。在很长一段时间里，7号楼和9号楼的物业费甚至需要分成两部分，其中华阳物业承担了保安和保洁的相关工作。

在小区更新的(de)过程中，面临的最大挑战(tiǎozhàn)是：安阳小区仅与邻近的中阳小区部分(bùfèn)楼栋共同组成了“联合业委会”。由于缺乏独立(dúlì)的业委会，推进小区的精品改造变得尤为困难。因此，摆在安阳小区面前的紧迫任务是：改革跨小区业主大会的模式，选聘(xuǎnpìn)独立的物业公司以及组建自己的独立业委会。

“居委会(jūwěihuì)(jūwěihuì)应该主动带头。”潘西居民区党总支(dǎngzǒngzhī)书记沈菲菲告诉每经记者：“但在小区(xiǎoqū)(xiǎoqū)的现场管理方面，居委会的力量确实有限。所以我们希望老旧小区也能参照商品房小区的做法，成立业委会这样的组织，并由居委会、业委会、物业公司合力共建小区。从(cóng)2024年年初开始，潘西居委会就联合街道房办，按照法定流程分步骤实现物业统一管理。”

安阳小区现状 图片来源：每经记者 包晶晶 摄(shè)

但一开始就遇到了难题：“居民们认为，老旧小区有没有业委会结果都一样(yīyàng)。所以业委会报名启动了十几天(shíjǐtiān)，却没有一个人来。”

沈菲菲向每经记者透露(tòulù)了初期工作的艰辛：居委会多次召集会议进行宣讲，74岁的老党员(dǎngyuán)应有福和其他两位党员主动承担起重任，其中包括接受记者采访的张老先生。长宁区在原有的“四百”大走访（即走百家(bǎijiā)门、知百家情、解百家忧、暖百家心）基础上，新增了“问(wèn)百家需(xū)、解百家忧、聚百家力、圆百家梦”的范畴。

“所以，在接下来的走访过程中，正值壮年且熟悉住房业务的陆雪敏(lùxuěmǐn)被发掘并担任了(le)业委会副主任，这才(zhècái)帮助我们攻克了难题。”沈菲菲说道。

上海(shànghǎi)易居房地产研究院副院长严跃进通过微信向(xiàng)每经记者分析指出，“这是老旧小区改造中的很重要(zhòngyào)问题。通常大家(dàjiā)会站在建筑的层面去理解老旧小区，比如房龄、建筑形态等，但是实际上它背后也存在一种管理的陈旧。”

“比如安阳小区(xiǎoqū)之前存在(cúnzài)两家物业交叉管理的(de)情况，在实际操作中效率极低。而且公共区域又缺少(quēshǎo)管理，所以管理质量、服务质量都上不去。其实安阳小区的更新对于老旧小区改造软环境，也就是物业服务，提供了一个非常好的模板。”严跃进表示。

“部分工作已经(yǐjīng)前置进行”

5月(yuè)7日上午，安阳小区业主委员会与华阳物业正式签署合作协议，标志着这个(zhègè)老旧小区成功摆脱了以往物业管理(wùyèguǎnlǐ)混乱的局面。业主委员会与物业管理之间的合作关系得到(dédào)了明确和优化，接下来的重点工作便是精品小区改造的初期筹备。

“老旧小区硬件设施都不太完备，要(yào)找到一家物业公司(wùyègōngsī)愿意来提供服务其实也挺难的。好在房办帮忙协调区属国企华阳物业，他们愿意承担这样的工作，与业委会(yèwěihuì)一起顺利推动了物业续聘签约。”沈菲菲介绍(jièshào)。

业委会副主任(zhǔrèn)陆雪敏告诉每经记者：“其实整个节奏还是非常紧凑的。1月21日业委会刚成立，面临的第一件(dìyījiàn)大事就是所有资产的盘点。马上要迎来(yínglái)精品小区的改造，加上业委会续签物业公司(wùyègōngsī)，整个上半年都很忙碌。”

记者在安阳小区随机采访(cǎifǎng)了居民周先生，他表示非常(fēicháng)支持此次改造：“最要紧的是把这些乱糟糟的电线改造好，其实居住环境能提升，我们(wǒmen)都很支持的。”

小区(xiǎoqū)西侧围墙已有轻微倾斜 图片来源：每经记者 包晶晶 摄

记者在小区(xiǎoqū)现场观察到，几乎每栋楼的(de)外立面都布满了密密麻麻的架空线，电线之间相互缠绕，横跨一栋栋楼宇(lóuyǔ)。其中，许多(xǔduō)电线已经超负荷，导致电线下垂。此外，小区西侧的围墙肉眼可见地出现了轻微倾斜，外墙也出现了剥落现象，这与小区所在的上海市中心(zhōngxīn)的现代化界面显得格格不入。

谈到对改造细节的期待，周先生打开了话匣子：“我在海外生活了30多年，这里是市中心老父亲的房子，有时候带国外的朋友来玩，他们看到(kàndào)小区里满天电线和破损(pòsǔn)的外墙，都(dōu)有点犹豫。”

“停车也很难，我一般都停在外面停车场。还是建议把小区里更多(duō)的空间(kōngjiān)还给居民。小区道路窄，不光是车辆之间经常发生碰擦，老人天黑走路也容易撞到停放的车上。”周先生建议，若(ruò)条件允许，应尽量避免在小区路面停车，而应考虑在周边寻找更适宜的集中停车方案(fāngàn)。若此(ruòcǐ)方案难以实现，他希望改造后增加的停车费用能够取之于民、用之于民，确保全体(quántǐ)居民共同享受由此带来的收益。

在小区走访过程中(zhōng)，裘经理(jīnglǐ)告诉记者：“这些破损外立面、飞线、管道老化、井盖等，都是居民最头疼的(de)问题。特别是化粪池每个月都需要抽排，每次(měicì)都会对生活造成一定的影响，这些问题都要在精品改造过程中完善。”

记者在(zài)5月27日的走访中发现(fāxiàn)，小区窨井盖和下水管等的测量统计已经开展，工人们正在进行相应标记，大约上午(shàngwǔ)9∶45，已标记到了第116个井盖。

工程人员正在进行井盖标记工作 图片(túpiàn)来源：每经记者 包晶晶 摄

“部分工作(gōngzuò)已经前置进行了(le)，这段时间上海联通已经来勘察(kānchá)过两次，对网络线缆做了排查和梳理，这次改造肯定要把电线问题解决掉。”裘经理说道。

事实上，对于空间狭小的老旧住宅区来说(láishuō)，改造的过程往往带来阶段性的“煎熬”。为了尽量减少对居民的打扰，整个(zhěnggè)工程将分步骤(bùzhòu)、分区域进行，陆陆续续需要一年左右的时间。

“目前精品小区建设方案进行了两轮(liǎnglún)沟通，设计方提供了第一稿方案，但还需要多轮商议和改动。”陆雪敏告诉每经记者(jìzhě)。

如何收集业主们细枝末节的需求？据陆雪敏(lùxuěmǐn)介绍，精品小区改造正式勘察前，居委会联合业委会发放了(le)问卷，覆盖到每个楼组群，最终(zuìzhōng)收集归纳成了51条居民意见。

来源(láiyuán)：安阳小区业委会代表提供

“外部环境提升(tíshēng)方面，包括对小区门口形象的提升和改造(gǎizào)、小区主干道的铺设、路灯的更新和监控设备的排布，扶手、坡道等适老化装置。此外还有西面与(yǔ)隔壁园区(yuánqū)相邻的围墙，准备与园区协商改为更通透的造型，方便居民共享绿化(lǜhuà)景观。健身设施重新布局，与绿化融合，停车位更加规整，不影响行人通行(tōngxíng)。在楼道内(nèi)，改造将围绕墙体粉刷、线路整理、楼梯扶手材质更换(gēnghuàn)、门牌号统一标识等展开，包括居民提出的煤气管道超期服役、厨余管道外移等问题，都会一并纳入沟通方案中。”陆雪敏向记者介绍。

张老先生说：“我们就希望小区干净一点，绿化好(hǎo)、环境好，住在这里心情(xīnqíng)也舒畅了，幸福感也有了。”

“至于小区(xiǎoqū)后续的改造、更新，我认为是水到渠成的事儿。物业理顺了(le)，政府对老旧小区改造的资金到位了，那么随后的工作就进入正轨，和传统的老旧小区改造的模式(móshì)(móshì)相似。通过长宁区这个模式，使得物业管理更加顺畅，也更好地推进带有遗留问题的老旧小区的改造。”严(yán)跃进表示。

上海市长宁区2025年(nián)政府工作报告显示，2024年，长宁区新开工精品(jīngpǐn)小区建设100万平方米(wànpíngfāngmǐ)，2025年将持续改善居住环境，推进(tuījìn)小梁薄板等“两旧一村”改造。同时，深入实施精品小区建设，扎实推进既有多层住宅加装电梯工作，引导加强后期运维。

免责声明：本文内容与数据仅供参考(jǐngōngcānkǎo)，不构成投资(tóuzī)建议，使用前请核实。据此操作，风险自担。